こんにちは、Kei750です。
このブログでは退職をきっかけに、サイドFIREを目指すことを決めたおっさんが、
悪戦苦闘しながら投資や副業に取り組む過程や、それらに関連する書籍やガジェットを紹介、発信しています。
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先日の続きです。
前回は、「ローンの本審査に受かり、ローンの契約を行う」というところで終わりました。
今回はその続きで、「代金の支払いと物件の引き渡し」に関して書きたいと思います。
この記事では私個人の不動産投資の経験やてん末を記事にしていますが、不動産投資への投資勧誘を目的とするものではありません。
投資判断に際しては、本ウェブサイト掲載情報のみに依拠することはお控えください。
不動産投資に関するご決定は、自らのご判断と責任により行っていただきますようお願いいたします。
関係者の集結と最終的な意思確認
決済は通常、平日の午前中に、融資を実行する銀行の会議室などで行われることが多いようです。
私の場合は、不動産会社の会議室で行われました。
そこには「あなた（買主）」「売主」「不動産仲介会社の担当者」「銀行の担当者」、そして登記の専門家である「司法書士」の5者が集まります。
私の時は、売り主と不動産仲介会社の担当者は同じ方でした。
まず、司法書士があなたの本人確認を行い、登記に必要な書類（住民票や印鑑証明書など）がすべて揃っているか、署名捺印に間違いがないかを厳密にチェックします。
特に印象に残っているのが、銀行の方の印影の確認方法です。
印鑑証明の紙と、契約書を重ねてパタパタと何回もめくりながら、同じものかどうかを確認しておられました。
思っている以上に実印は大事なもののようです。
「認印とは違うのだよ、認印とはっ」って感じです。
ここで司法書士が「間違いなく登記の移転が可能である」と宣言することで、初めて銀行はお金を動かす準備に入ります。
融資の実行と着金確認の「空白の時間」
緊張の時間が過ぎますが、具体的にやることは何もありません。
ただ座っているだけです。
司法書士のゴーサインが出ると、銀行があなたの口座へローン代金を振り込みます（融資実行）。
自分の口座に一千万円ほどの見慣れない金額が着金したことを確認した直後、今度はそこから売主の不動産会社の口座へ物件代金を、仲介会社や司法書士へは各種手数料を、それぞれ「振込依頼書」を使って送金します。
不動産関係は三井住友銀行を利用しているのですが、改めて過去の入出金履歴を見ようとしたのですが見ることが出来ませんでした。（15年ぐらい前の記録です）
「アプリやWebでは30年間さかのぼって見ることが出来ます」と書かれているのに、2019年以前の記録を見ることが出来ません。
よくよく調べてみると、小っちゃく「2019年以降のみ」と書かれていました。
まだ6年ちょっとしか経って無いじゃん。30年ってなんやねん。
古い記録を見ようとしたら、窓口まで来いとのこと。
そりゃ紙の通帳よりは遥かに便利だけけれども。なんだかなぁ。
それはともかく、銀行のシステムで振り込みが処理され、相手の口座に届くまでは30分から1時間ほどの待ち時間が発生します。この「空白の時間」に、固定資産税や管理費の精算（引き渡し日を基準に日割り計算した分を売主に支払う）などの最終的な事務手続きを済ませます。
まぁ、これも不動産会社の人がすべてやってくれるので、「ふんふん」とうなづいて見てるだけですけれど。
所有権の移転登記と抵当権の設定
売主への着金が確認されると、物件の所有権は法的に売主からあなたへと移ります。
自分のものです。ローンは払わないといけないけれど。
このあたりは、若干車のローンとは違いますね。
車の場合は所有者はローン会社で自分は使用者という立場になりますが、不動産の場合は所有者は購入者になるんですね。
ただし、抵当権というものが設定されて、ローンの支払いが滞るようだと、取り上げられちゃいます。
司法書士はすぐに法務局へ向かい（またはオンラインで）、不動産の持ち主の名前をあなたに書き換える「所有権移転登記」と、銀行が物件を担保に取る「抵当権設定登記」の申請を行なってくれます。
これにより、公的にもあなたが所有者であり、「大家さん」であることが証明されます。
後日、法務局での処理が完了すると、あなたの元に「登記識別情報（昔でいう権利書）」が届きます。
これは物件を売却する際や再融資を受ける際に必須となる、最も大切な書類ですのでなくさないようにしましょう。
鍵の受領と「大家業」のスタート
最後に、売主から物件の鍵、およびエアコンや給湯器などの設備に関する取扱説明書一式を受け取ります。
私の場合、入居者がいるオーナーチェンジ物件でしたので、鍵の現物ではなく「鍵の保管場所」や「合鍵の預かり証」などの書類の授受になります 。
管理をそのまま不動産屋さんにお願いする場合も、鍵はそのまま預かってもらうことになります。
これで決済の儀式はすべて終了です。この瞬間から、その日の分までの家賃を受け取る権利（家賃の精算）が発生し、あなたは正式に不動産オーナーとしての第一歩を踏み出すことになります。
まぁ、でっかい借金を負うことにもなるわけです。
意外とあっけないです。
おそらく何の実感もわかないかもしれませんが、大家さんの権利と責任が発生しています。
次回は、実際の不動産の運用や、お金の出入り、借主さんの入れ替わりなんかを書きたいと思います。
株式なんかとは違って、だんだん泥臭くなってきますよ〜(笑)
それでは、今日のところはこのあたりで。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
次回も楽しみに待っていていただけると嬉しいです。
ではまた。
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