【サイドFIRE】予算と物件探し【不動産投資その2】

こんにちは、Kei750です。

先日の続きです。

前回は、いちばん大事な「信頼できる不動産屋さんを見つける」というところで終わりました。

今回はその続きで、予算のことや物件の探し方に関して書いていきたいと思います。

目標の確認：といっても予算でほぼ決まってきます

まずは「なぜ投資をするのか」という目的と、自分にいくら予算があるかを明確にします。

前回の記事の中で、「社会勉強のためにはじめてみるというのもいい」と書きましたが、やはり投資をするのであれば、リターンを求めるのが普通です。

このリターンは投資できる金額によってほぼ決まってきます。
インデックス投資と同様、一般的な利回りというものはある程度決まっていますので、明らかに高すぎる利回りというものには落とし穴があると思っていいです。

関西であれば市内の築古のワンルームで6~7%、築浅のワンルームで5%程度。
関東であれば、私は実際には投資していませんが、ここから1~2%程度低くなるようです。

新しいものは購入価格が高くなるために利回りが低くなりますし、古いものは逆に利回りが高くなります。

一方で、新しい物件には入居者が入りやすいですし、修繕費も少ない傾向になります。
古い物件だと逆ですね。

目標の話に戻ると、大雑把に言ってしまえば、予算によって決まってしまうというのがリアルなところです。

その上で、利回りの低い築浅、市内や都心の物件をターゲットにするか、郊外の築古で利回りの高い物件を狙うかを決めるといった感じになります。

予算確認：株よりも大きな元手が必要です

予算に関しては、インデックス投資と同様、自分の現在の投資可能額、いわゆる余剰資金を確認することが非常に大事です。

また、現在の年収及び預貯金と勤続年数から、銀行から受けることの出来る融資金額がほぼ決まります。

不動産を買うには、物件価格以外に「諸費用（税金や手数料、司法書士代）」などがかかります。
これは私の場合、物件価格の約5%ぐらいでした。（現在はもう少し高くなって、7~10%程度になっているようです）

それとは別に物件価格の5%程度の頭金が必要になることがほとんどです。
（このあたりは、銀行や融資を受ける人の属性によって大きく変わりますので、事前に確認が必要です）

つまり、Totalとして最低でも物件価格の10~15%程度の現金が必要になってきます。
これも結構ハードルとしては高いです。

ちなみに銀行には、預貯金や資産、属性の確認をされます。
通帳のコピーや、家や車を持っている人ならローンの残りがあるのか？払い終わっているのか？株や債券は持っているのか？お子さんは何人？何歳？などと丸裸にされます。

銀行が足りないと判断すれば、結婚をされている方ならパートナーの資産を合算することも提案されます。もちろん当人がよければですけれども。

あ、パートナーに内緒で不動産投資をするというのは止めておいたほうがいいですよ。
何かあったときに相談もできないですし、お子さんがいるならなおさらです。

まとめると、まずは「自分の貯金（自己資金）」と、銀行から「いくら借りられるか（融資枠）」を把握しましょう。

銀行は、あなたの年収や勤務先、過去の借金をチェックして、お金を貸すかどうか、いくらまでなら貸せるかを判断します。

融資額は「買おうとしている物件がちゃんとお金を回収できるか」といった点からも決まるので、実施の融資額は不動産屋さんに問い合わせをして、銀行と話をしてから判明するということになります。

物件探し開始

さて、この時期が一番楽しいです。

車やパソコンを買う時と同じですね。

いきなり不動産屋に行くという手もありますが、まずはWebサイトで色々見てみましょう。
大手サイトで簡単に調べることが出来ます。
以下のサイトが有名です。

ホームズ
https://toushi.homes.co.jp

アットホーム
https://www.athome.co.jp/mansion/ownerchange/

ノムコムプロ
https://www.nomu.com/pro

楽待
https://www.rakumachi.jp/

まずは、サイトにアクセスして、どんな物件があるのか見てみましょう。

簡単に実践編

実際にどんな感じで調べていくのかを手順にしてみました。

楽待で以下の条件で検索してみましょう。
Osaka Metoro (地下鉄) 御堂筋線　なんば駅　価格 500-1000万円　区分マンション

まずはサイトトップで「沿線・駅から探す」を選んで

今回は関西を選んで鉄道会社はOsaka Metoroをクリック

路線で御堂筋線にチェックを入れて、駅を選択するをクリック

すると詳細条件を選ぶ画面になりますので、なんば駅にチェックを入れて、500-1000万のところクリック（価格はクリックすると自動で入力されるようです）
築年数や利回りは今回は無視して、そのまま少し下にスクロール

区分マンションにもチェックを入れたら、最下部の検索するをクリック。
この時点で8件だけに絞られていますね。

そうすると、物件が写真付きで表示されます。
一番上は、高額のマンションになっているかもしれませんが、PRなので無視して構いません。

こんな感じで、地域や沿線、金額や築年数などを変えて色々と物件を見ていくことが出来ます。

気になった物件があれば、お気に入りに入れておき、いよいよとなったら資料請求しましょう。

物件探しの注意点その１　「立地」

物件を探していくうえで一番重要な点は、「立地」です。
これでほぼ全て決まってくると言っても過言ではありません。

人それぞれ住む場所には色々な要望があると思います。

特に、この記事を読んでくださっているであろうFIREを目指すような人は、人が少ないところであったり、静かなところが好きな方もおられるかもしれません。

実際私も、自分が住むのであればそういったところを選ぶと思います。

一方で部屋を貸すとなった場合に考えなければならないのは、「どんな人に住んでもらうか」「どんな人が部屋を借りたいと思っているか」です。

前回の記事にも描いた通り、賃貸経営で一番避けたいことが「空室リスク」です。
借りてもらわないことには、ローンの返済が自分の持ち出しになってしまいます。

そんなことにならないように、「空室リスク」の低い部屋を選んでおく必要があります。

室内の設備や家賃などはあとから変更することも出来ますが、立地だけは後から変更することが出来ません。

都市部のワンルームですと、進学や就職で親元から離れて来た若者が一人暮らしを始めるといったイメージでしょうか。
具体的には、東京や大阪などの大都市圏で、駅から徒歩10分以内、コンビニやスーパーが近いといった条件です。
（ワンルームですと、学校や病院といった施設は後回しでも構わないと思います。）

物件探しの注意点その２　「利回り」

もう一つの注意点は、「利回り」です。

先程の「楽待」で検索したマンションの一覧にも、価格と利回りが赤字で書かれています。

収益不動産を購入する人が注目する点だから赤字で書かれています。

インデックス投資をされている方ならおわかりでしょうが、これは「投資したお金に対して、1年間に何％の家賃が入るか」という数字です。

1000万円の物件で利回りが6%と書かれてあれば、1年間で60万円が家賃収入として入ってくることになります。

ただし、勘違いしてはいけないのは、この金額がずべて手元に残るわけでは無いということです。
この利回りとは「表面利回り」と言われるものです。

ここからローンの返済、経費、固定資産税、部屋の設備が故障した際の修理費などが引かれることになります。

これらの金額が引かれた利回りが「実質利回り」となり実際に手に入ってくる金額になります。

特に、固定資産税と修繕積立費は忘れがちなので、気にしておきましょう。

固定資産税は立地によって違いますが、大阪市内のワンルームだと年間5~6万円ぐらい、修繕積立費はマンションによってマチマチですが、先程の「楽待」サイトなどに載っています。

2回目のまとめ：物件を探すのは楽しいけれど、ここでほぼ決まります

というわけで、今回の記事では予算とか物件の調べ方に関して書いてみました。

次回は、実際にマンションを購入するときの流れやローンの審査などに関して書きたいと思います。

投資信託を買うのとは気楽さが全く違いますが、不動産投資によるメリットに関しても触れていきたいと思います。

思い出しながら書いているのですが、やはり最初のハードルは結構高いなと感じますね。

それでは、今日のところはこのあたりで。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
ではまた。