【サイドFIRE】購入とローン審査【不動産投資その3】

こんにちは、Kei750です。

先日の続きです。

前回は、「立地と利回りを気にしながら物件を探そう」というところで終わりました。

今回はその続きで、購入の申し込みとローンの審査に関して書きたいと思います。

資料請求

前回の記事に書いたように、不動産の検索サイトで探した場合は、資料請求を行えば不動産屋さんから連絡が来ます。

不動産屋さんは、「本当に買う気があるのか？」「買う能力はあるのか？（属性）」の確認をまずは行なってきます。

冷やかしではないことの確認ですね。連絡先の確認の意味もあります。

ただし、資料請求をしたからと言って、詳細な資料がどっさりと送られてくるようなことは稀です。

基本的には「一度お話をしませんか？」といった感じで打ち合わせを行うことを勧められます。

コミュ障で押しに弱い人（私みたいな）だと尻込みしてしまうかもしれませんが、おそらくここまで踏み出した人なら大丈夫なのではないでしょうか。

都合の良い日を予約して話を聞きに行きましょう。
もちろん土日で問題ありません。
ただし、一般的に不動産屋さんは水曜日が休みですので、その当たりは頭に入れておいてもいいかもしれません。

まぁ、マンションなどは高価ですので、不動産屋さんとしても「せっかくの客さんを逃すまい」と対応してくれるかもしれません。
いずれにせよ、自分リードで進めることが重要です。

不動産屋さんでの打ち合わせ

取り扱っている不動産屋さんにもよりますが、私の時は比較的大きな不動産屋さんで、市内の大きなビルの一角に事務所を構えておられました。

受付で連絡をするとお姉さんが部屋に案内をしてくれて、コーヒーまで出してくれました。
担当の方がこられて軽い世間話の後に、資料請求した物件の説明をしてもらうという感じで進んでいきます。

わからないことは全部聞きましょう。
事前に聞きたいことを調べておいてもいいですし、その場で気になったことでも聞きましょう。
わからないままウンウンと頷いていてはダメです。

また、賃貸を借りる時に経験をした方もおられるかもしれませんが、「残念ながらその物件は決まっちゃったんですよ〜」なんていう釣り物件の可能性もあるかもしれません。

まぁ、その場合でも間違いなく別の物件を勧めてくれるので、聞いておいて損はありません。

注意しなくてはいけないのは、その場の雰囲気に飲まれてなんとなく決めてしまうことです。

事前に、予算や立地などは決めていたはずです。
そこから大きく逸脱するような物件を勧められても、はっきりと断らなければなりません。

気軽に決めてしまうと、後から大きく後悔することになりかねません。

中古物件は基本的に早いものがちです。
同じものは無いと考えてもらってかまいません。
だからといって慌てて決める必要はありません。

落ち着いて、なんなら一旦持ち帰りますと言って、家でゆっくり考えればいいんです。
それで売れちゃったとしても、それは縁が無かったと思えばいいんです。

条件をはっきり伝えれば、似たような物件を次々と紹介してくれるはずです。

内見出来るときと出来ない時がある

借りるときもそうですが、住む前に部屋の中を確認しますよね？

ただし、投資物件を買うときはそうとも限りません。

空室なら問題ないのですが、オーナーチェンジ物件と言って部屋に居住者がいる状態で売り買いされることも多々あります。

この場合、部屋の中を見ることは当然出来ません。

「部屋の中身を見ずに買うのかよ」と思われるかもしれませんが、そういうものなんです。

中は確認できなくても、マンションの外観や管理状況などは確認する必要があります。
ゴミ置き場やロビーがキレイにされているか？自転車置場に放置自転車はないか？廊下の電球が交換されているか？外壁やドアなどに大きなキズや汚れはないか？などです。

入居予定者が部屋を見に来た時に、ここに住みたいと思えるような状況になっていることが必要です。

得きれば明るい時間帯に見に行くことをおすすめします。

実際に住んでいる人からすれば、知らない間に大家さんが変わってる！てなことになりますが、結構あることなんですよ。

【契約】購入申し込み

「これだ！」という物件が決まったら、「買付（かいつけ）」と呼ばれる書類を不動産会社に出します。

内容は希望価格、手付金の額、ローンの利用有無、契約希望日などを記入したものです。

中古物件は早い者勝ちです。
基本的に一番早く「買いたい」と言った人が優先されることが多いですが、価格交渉（指値：さしね）をしすぎると、二番手の人に横取りされることもありますので気をつけましょう。

ローンの「事前審査（仮審査）」

続いては銀行を含めた打ち合わせになります。

銀行に「私はこれくらいの年収で、この物件を買いたいのですが、貸してくれますか？」と打診します。

心配せずとも、不動産屋さんを介している場合は不動産屋さんが銀行への段取りをしてくれます。

取引する銀行などに、こだわりやツテなどがある場合は、その旨を連絡すれば検討してくれると思います。

その上で銀行に「私はこれくらいの年収で、この物件を買いたいのですが、貸してくれますか？」と打診することになります。

前回も書きましたが、あなたの年収、勤続年数、過去の借金歴（スマホ分割払いの遅延など）が確認されます。属性ってやつです。
私の場合は、預金口座のスクリーンショットも求められました。資産関係はマルハダカです。
でもこれが通らないと、売ってもらえません。

一点忘れていました。
契約には実印が必要です。
今までに自宅を購入していれば（ローンでも）実印登録をしているかもしれませんが、まだの場合、お住みの市役所などで実印の登録が必要です。

即日発行してくれる自治体が多いと思いますが、少なくとも１度は役所に行かなければならないので、手の空いた時に登録しておくことをおすすめします。

登録さえ済ませておけば、今ならマイナンバーカードを使ってコンビニで証明書を発行することが出来ます。
便利になりました。

重要事項説明（重説）を聞いて売買契約に進む

事前審査が通ると、いよいよ契約です。

その前に、国家資格を持つ「宅地建物取引士」から物件の「悪いところも含めた全ての情報」を聞きます。

物件を運用していくうえで大事なことはすでに確認しているはずですが、契約上必要な儀式のようなもので、必ずおこなわれます。

建物が傾いていないか、管理費の滞納がないか、修繕積立金がしっかり貯まっているかなどを確認します。

修繕積立金が滞納されていたりすると、後々大きく値上げされたりすることもあるので、注意しましょう。

納得したら署名・捺印し、「手付金（物件価格の5〜10％程度）」を支払って契約の完了です。

もし次のステップである本審査で落ちてしまった場合に、契約を白紙に戻して手付金も返してもらう「ローン特約」が契約書に入っているかも念の為確認しておきましょう。

普通、特約はついているはずですけれども。

ローンの「本審査」と銀行との契約

マルハダカにされた結果が判明します。

本審査に落ちることはほぼ無いようですが、本審査を受けている間に更に借金をしたり、嘘の申告をしたりしていると落ちることもあります。

物件側の理由で落ちることもあるようなのですが、あまり聞いたことはありません。

本審査に通れば、銀行と「お金を借りる契約」を結びます。

いっぱい実印を押さされます。
こんなに必要？って思うほど押さされます。
印影が欠けたりすると押し直しをさせられます。
だんだん指が麻痺してきて、心が無になってきます。
それでも頑張って押しましょう。

３回目のまとめ：不動産屋さんが仕切ってくれますが少々めんどい

会議室で重要事項を聞いたり、銀行に色々と問い詰められたり、ハンコをいっぱい押さされたり、なかなかしんどい期間です。

次回は、ドカンとお金が振り込まれたり、鍵や権利の受け渡し、その後の賃貸管理といったあたりをお話しようと思います。

ここまでの記事を読まれてどう思われたでしょうか？

「こんなめんどくさいことやってられねーや」と思われた方もおられるかもしれません。
ちょっと新鮮で面白そうと思われた方もいるかもしれません。

いずれにせよ、少しでも不動産投資に興味をもってもらえればいいなと思ってこの記事を書いてみました。

それでは、今日のところはこのあたりで。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
ではまた。