こんにちは、Kei750です。
このブログでは退職をきっかけに、サイドFIREを目指すことを決めたおっさんが、
悪戦苦闘しながら投資や副業に取り組む過程や、それらに関連する書籍やガジェットを紹介、発信しています。
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前回から少し間が空いてしまいました。
すみません。
Appleの新製品発表ラッシュを見ていたら「うひゃっほぅ」みたいな感じになってしまい我を忘れていました。
前回は、「鍵の受領と大家業のスタート」というところまでお話させていただきました。
今回はそれに続く、「実際の賃貸作業と出口戦略」に関してお話ししたいと思います。
この記事では私個人の不動産投資の経験やてん末を記事にしていますが、不動産投資への投資勧誘を目的とするものではありません。
投資判断に際しては、本ウェブサイト掲載情報のみに依拠することはお控えください。
不動産投資に関するご決定は、自らのご判断と責任により行っていただきますようお願いいたします。
賃貸管理会社との強力なタッグ
中古ワンルーム投資では、大家さんが自分で掃除をしたり家賃を取り立てたりすることは稀です。
副業としてではなく、メインの仕事として賃貸不動産業を営んでおられる方の中には、DIYで内装、外装の手入れをしたり、物件の管理まで行なっている方もおられますが、通常は「管理会社」に実務を任せます。
- 役割: 入居者からのクレーム対応、家賃の集金、退去時の立ち会いなどを代行してもらいます。
- ポイント: 管理会社はあなたの「右腕」です。報告が遅い、空室を放置するといった会社ではないか、常にコミュニケーションを取って見極める必要があります。手数料（家賃の5%程度が相場）以上の価値を提供してくれるパートナーを選びましょう。
一般的には、売買をした不動産会社が賃貸管理部門を持っていたり、直接管理してくれたりします。
そういった所では、積極的にアピールしてくれますので、他に依頼する予定の会社が無いのであれば、お願いするのが良いと思います。
空室を最小限にする「リーシング」
不動産投資で最も怖いのは「誰も住んでいない期間（空室）」です。入居者が退去した瞬間から、あなたのインカムゲインは止まります。
- 役割: 退去が決まったらすぐに新しい入居者を募集します。
- ポイント: 壁紙を新しくする、インターネットを無料にするなど、ライバル物件に勝つための「工夫」を提案・実行します。関西・関東ともに単身者のニーズは移り変わりが早いため、常に「選ばれる部屋」であり続ける努力が必要です。
大体、退去の2~3ヶ月ぐらい前に管理会社から連絡が来ます。
普段それほど頻繁に連絡を取っていないので、電話がかかってくるとドキッとしますが、大体は良くないお知らせです。(笑)
退去の連絡を受ければ、すぐさま新しい入居者の募集を開始してもらいます。
とは言っても、まだ入居されているので、準備だけです。
人気のあるエリアだと、予約といった形で入居者が決まることもありますけれども。
退去されると同時にハウスクリーニングと中の点検をしてもらって、問題がありそうなところの修理、交換を行ってもらいます。
過去に経験した例では、エアコンの交換、ウォシュレットの交換、床のクッションフロアや壁紙の張替えなどがあります。
突然の出費に備える「修繕と予備費」
建物や設備は必ず壊れます。エアコン、給湯器、水回りなどの設備には「寿命」があります。
- 役割: 設備が故障した際、大家さんの責任で速やかに修理・交換を行います。
- ポイント: 「家賃が入ったから全部お小遣い！」と使い込んでしまうのは初心者が陥る罠です。
毎月の利益から一定額を「予備費」として貯めておき、数万円〜十数万円の突発的な修理代にいつでも対応できる余裕を持つことが経営の安定に繋がります。 - トイレのウォシュレットが壊れたとか、エアコンの交換が必要など、基本的にお金のかかることが多いです。
- しかし、設備の故障は入居者にとっては大きな問題です。
- 特に、給湯器などが壊れてしまうと、冬季には大急ぎで交換しないと迷惑をかけてしまいます。
基本的には管理会社からの連絡に対して、交換するかどうかの返答をするだけですが、なかなかNoと言えるようなことはありません。
上記のように、入居者からすればすぐに交換してもらうのは当然だと思いますし、それが原因で退去なんてことになったら元も子もありません。
同じ機能のものをできるだけ安く交換してもらうのが、精一杯でしょう。
もちろん、普段から安い機材を在庫として持っておいて、いざという時にそれを使ってもらうという手もありますが、サラリーマン大家さんではなかなか難しいでしょう。
いずれにせよ、設備の故障には速やかに対応することが第一です。
経営者としての「確定申告と節税」
不動産投資は立派な「事業」です。毎年1回、1年間の収支を計算して国に報告する「確定申告」が必要になります。
- 役割: 帳簿をつけ、税金を計算します。
- ポイント: 建物の劣化を費用として計上する「減価償却（げんかしょうきゃく）」などの仕組みをうまく使うことで、本業の給料でもらっている所得の税金を安くできる（節税）メリットがあります。
これを知っているかどうかで、最終的な手残り額が大きく変わります。
不動産事業に使用した金額に関しては、必要経費として申告することで税金を抑えることが出来ます。
サラリーマン大家さんとしては、これが非常に大きな節税効果を発揮しますので、面倒でも確定申告は必ず行う必要があります。
ここ数年で一気に電子化が進んで、かなり楽に確定申告が出来るようになりました。
マイナンバーカードの情報で、医療費もサクッとダウンロードしてくれます。
物件の管理も昨年の情報から引き継いでくれますし、やったことはないですけどスマホからでも出来るようになっているそうです。
AIを使って脱税を調べているといった話もありますし、
国税庁恐るべしです。
不動産所得は「家賃収入 － 経費 ＝ 利益」で計算され、この「利益」に対して税金かかりますので、この利益部分を少なくすることで税金を減らすことになります。
「ん？利益が大きい方が儲かっているんだから、減らすってどういう事？」と思われるかもしれませんが、必要経費というのはすでに支払っているお金ですので、申告しないと必要以上に税金を支払ってしまうことになります。
例えば先程述べた、給湯器を故障のために交換した場合のことを考えると、このお金はすでに支払っています。
仮に15万円かかったとすると、この金額を経費に入れることで計算上の利益を減らすことで支払う税金も減ることになります。
また、サラリーマン大家さんのように副業として賃貸経営を行なっている場合、賃貸経営の部分で赤字が出た場合に、本業のサラリーマンとしての収入から赤字金額を減らすことが出来ます。
ちょっと分かりにくいかもしれませんが、サラリーマンとして500万円の収入があったとして、賃貸経営で50万円の赤字が出てしまった場合、収入は450万円として計算されます。
収入が減ったことのメリットとして、次年度からの所得税や住民税が下がることになります。
また、払いすぎた税金が還付されることもメリットです。
もちろんデメリットもあって、ふるさと納税の限度額が下がったり、銀行からの評価がマイナスになるといったリスクもあります。
但し、個人的には次の物件の購入時に、マイナス評価が問題になったことはありませんでした。
分かりにくい減価償却
確定申告時に減価償却という言葉が出てきます。
ビジネスマンであれば聞いたことのある言葉だと思いますが、詳しくはわかっていないことが多いのではないでしょうか？
通常、経費というのは「お金を支払った時」に発生します。
しかし、減価償却は「お金を払っていないのに、経費として認めてもらえる」という特殊なルールだと思ってください。
建物は、建てた瞬間から少しずつ古くなり、価値が下がっていきます。
国は「建物が古くなった分（価値の低下分）は、経費として認めてあげよう」というルールを作っています。
車や高額のパソコン、設備なども含まれます。
例えば、建物の価格が4,700万円のRC造マンションなら、47年かけて毎年100万円ずつ「価値が減ったことにして、経費にする」ことができるのです。
損益通算のビフォー・アフター
サラリーマン大家さんが、不動産で「帳簿上の赤字」を出した場合、あなたの所得は以下のように再計算されます。
【損益通算を使う前：サラリーマンの給料だけ】
・給与所得：500万円
この500万円に対して、所得税と住民税がかかります。
【魔法を使った後：給料 ＋ 不動産の赤字】
・給与所得：500万円不動産所得：▲100万円（減価償却による赤字）
合計所得：400万円
結果： > 税務署は「あなたの今年の年収は400万円でしたね」と判断します。500万円で計算してすでに会社経由で払っていた税金の一部が、「還付金」としてあなたの口座に現金で戻ってきます！
資産を最大化する「出口戦略（売却）」
不動産投資のゴールは、物件を売却して現金に戻した瞬間です。これをよく「出口」と呼びます。
- 役割: ローンの残高と、今の物件価格、そして将来の需要を天秤にかけて売却時期を決めます。
- ポイント: 「一生持ち続ける」のも一つの手ですが、建物が古くなりすぎると修繕費が増え、売却価格も下がります。例えば「ローンが半分減り、かつ周辺で再開発が進んで価格が上がったタイミング」で売れば、多額のキャピタルゲインを得て、さらに大きな物件へ買い替えるといったステップアップが可能になります。
不動産投資の宣伝文句に、「将来の家賃収入を年金の足しに」などと書かれていることがありますが、実際のところこれは難しいと思います。
30年や35年のローンを払い終えた物件は建物が結構古くなっていて、修繕費が多くかかるようになります。
また、多くの人は古い物件より新しい物件を好みます。つまり、空室リスクが高くなります。
都心のよほど人気エリアでも無い限り、一生持ち続けるのはおすすめしません。
あなたの年齢が若ければ、建物の価値がローン価格を上回っている間に売却して、比較的新しい中古物件に買い替えて同じことを繰り返すことが出来ます。
このやり方の方が、リスクを減らしながら資産を増やしやすいです。
まとめ：購入してからが本番だけどそれほど難しくはない
いかがでしたでしょうか？
基本的には、物件を購入してからは、管理会社に丸投げすることが出来ます。
ある程度のリスクや精神的なプレッシャーはありますけどね。
1年に1回の確定申告は結構面倒ですけれども、2回3回と繰り返すことで慣れてきます。
私の場合は、管理会社の人と仲良くなれたので、色々と聞いたり、添削してもらったりと助けてもらいました。
次回で最終回の予定です。
賃貸経営中に起こった問題などをお話ししたいと思います。
それでは、今日のところはこのあたりで。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
次回も楽しみに待っていていただけると嬉しいです。
ではまた。
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