【サイドFIRE】不動産投資ってどう？

こんにちは、Kei750です。

今回は、副業の一つとしておこなっている、不動産投資のお話をしたいと思います。

実はインデックス投資を始める以前から、実物不動産への投資はおこなっていて、10年以上の経験があります。

不動産投資と言っても、中古不動産を購入しての賃貸投資や、新築アパート、マンションなどを建てて賃貸業務をおこなうもの、または値上がりを見越して購入した不動産を転売するものや、J-REITなどの投資銘柄を購入するもの、クラウドファンディングに出資をおこなうものなど、本当に様々なものがあります。

クラウドファンディングのような出資をおこなう事例では、昨今のニュースでも取り上げられたような、「みんなで大家さん」みたいに問題になっているものもありますね。
また、過去にはシェアハウスのサブリースで問題になったかぼちゃの馬車事件も記憶に新しいところです。

TVCMもやっていたようで、かなり大規模な訴訟が行われることになっているようです。

それはともかくとして、私がおこなっている不動産投資は、中古ワンルームマンションへの投資です。
今回の記事では、この中古ワンルームマンションへの投資についてお話させていただきたいと思います。

最初に結論：実物不動産投資って儲かるの？

結果から言うと、ちゃんとやれば儲かります。儲かる確率は高いです。
もちろん、100%なんてことは言いませんけれども。

ただし、不動産投資とは言うものの、本質は経営です。賃貸不動産経営です。
そこのところは頭の片隅にでも入れておいてください。

闇雲に投資しても成功するものでは無く、事前にかなり色々と調べる必要がありますし、ある程度の資金も必要になります。

一般にはローンを組んで銀行からの融資を得る必要がありますが、これにはある程度の収入や職歴が必要になります。
不動産投資関連でよく耳にする「属性」というものです。

属性は大家さん側にもありますし、借りる側にもあります。

大企業に勤めていたり、公務員、医師、弁護士などの職についている人は属性が高いと言われます。
また、収入、勤続年数なども高い属性を得るために重要な要素となります。

このあたりは、株式投資などと比べると最初のハードルが高いと思いますが、挑戦できる人はやってみても損はないと思います。
税金の処理や確定申告、賃貸契約なんていう社会経験を得ることができるという意味でも。

キャピタルゲインとインカムゲインの違い

まず最初に、不動産で利益を得るためには大きく２つの方法があります。

キャピタルゲインとインカムゲインです。
株でも聞く用語ですね。

では、不動産におけるキャピタルゲインとインカムゲインはどう違うのでしょうか？

キャピタルゲインを簡単に説明すると、「買った値段よりも高い値段で売った時に出る利益」のことです。
例えるなら、「100円で買ったレアなカードが、1,000円で売れた時に手に入る900円の利益」のようなイメージです。

キャピタルゲインのメリットとしては、転売などでキャピタルゲインを得る方法では、短期間で大きな利益を得ることが出来ることや、長期間所有することが無いので、物件の管理などの手間が省けることなどが挙げられます。

一方でキャピタルゲインのデメリットとしては、「素人が安い物件を購入してすぐに高値で売る」などということが現実には難しいこと（そんな物件は業者が買う）や、不動産の価格が下がってしまえば取り返しのつかない大きな痛手を負うことがあると言ったことが挙げられます。

それとは対照にインカムゲインとは、「その不動産を持っているだけで、定期的にもらえるお金」のことです。 つまり家賃収入がメインとなります。
例えるなら、「リンゴの木を育てて、毎年実るリンゴを売って収益を得る」ようなイメージです。

インカムゲインのメリットの１つは、収入の予測が立てやすいところです。
一度入居者が決まれば、基本的には毎月決まった額が家賃として振り込まれます。

また、もう一つの大きなメリットは、「他人のお金で資産が作れる」と言うところです。
この「他人のお金」というのは、入居者さんからの家賃になるのですが、この家賃で不動産を購入したときのローンを払っていくという感じになります。
出口戦略にもよりますが、この状態でローンを払い終われば、自分の資金を使わずに不動産がまるまま手に入るということになります。（もっともそこまで単純で簡単なことではありませんが）

一方でインカムゲインの最も大きなデメリットは、入居者の退去です。
空室になってしまっても、ローンの返済や管理費の支払いは待ってはくれませんので、持ち出しだけが続いてしまうことになります。
これがボディブローのように効いてきます。

私のおこなっている中古ワンルームマンション投資とは

インカムゲインを得る手法ということになります。

アパートやワンルームマンション、一戸建て物件を所有して、その部屋を貸し出すことで利益を得るという方法です。

また、土地を所有して、駐車場として貸し出す方法や、自動販売機の置き場所を提供するといった方法もありますが、私が行なっているのは、中古ワンルームマンションを購入して賃貸物件として貸し出すというものです。

不動産投資としては一般的な部類に入ると思います。

中古ワンルームマンションを一部屋ずつ購入して、それを賃貸に出して家賃を頂くという方法をしながら、計４部屋のワンルームマンションを所有しています。

信頼できる不動産屋さんを見つけるための4ステップ

不動産投資と聞いて「胡散臭いなぁ」と思われた方も多いのでは無いでしょうか？

かくいう私も、不動産投資を始める前は、ボロ物件押し付けられて借金地獄になるんじゃ？なんて考えることもありました。

何よりも大事なのは信頼できる不動産屋さんと取引が出来るようになることですが、それが最大の難関と言ってもいいでしょう。

どこまで確認しても確認しすぎということはありませんが、私が事前に気をつけていたことを下に並べました。

１：ポータルサイトで「物件」ではなく「会社」を見る

LIFULL HOME’Sや楽待（らくまち）、健美家（けんびや）などの投資専門サイトで物件を検索する際、その物件を掲載している会社の「過去の実績」や「会社紹介欄」を確認しましょう。
長く営業している会社や、投資物件に特化した解説を書いている会社に注目しましょう。

また、大手だから良いということはありません。
逆に地域密着型だから良いというわけでもありません。
取り扱っている物件数は多いかもしれませんが、大きく儲けているということは、どこかからかその利益を得ているわけで、その利益はどこから来ているのかと言えば、、、。ね。

２：複数の会社に「問い合わせ」をして反応を見る

気になる会社があれば、まずはメールや電話で問い合わせましょう。
数撃ちゃ当たるというわけではありませんが、どのような対応をしてくれるかを見るうえで非常に大事です。

Web広告に載っているような物件は釣りのことが多いですが、レスポンスの早さ、言葉遣い、そして「自分の年収や予算に合わせた提案をしてくれるか」などを確認してみましょう。

３：実際に足を運び「対面」で相談する（面談）

実際に店舗、事務所へ行き、担当者と直接話します。
相手の話を聞くのも大事ですが、こちらからもどんどん質問しましょう。
初めての時はとても緊張します。

「なぜこの物件を勧めるのですか？」、「逆にこの物件の悪いところはどこですか？」、
「10年後にはどのくらいの価値が残っていますか？」などですね。

こちらからのの質問に対して、データや根拠（成約事例など）を持って答えてくれるかを確認しましょう。

車屋さんみたいに、「今日決めないとすぐに売れちゃいますよ」とか、「自己資金ゼロでいけます」なんていう風に強引に勧めようとするところや、「絶対に儲かります」とか、「10年後には絶対に高値で売れます」なんて虫の良いことを言う業者や担当者からは一旦距離を取りましょう。

４：宅地建物取引業者免許の「更新回数」を確認する

あくまでも目安ですが、不動産会社の免許番号には、(5) のようなカッコ内の数字があります。これは5年に1度の免許更新回数を示しています。

つまりこの数字が大きければ、長い期間不動産業として経営し続けているということです。

例えば、更新1回目だと「東京都知事（2）第12345号」みたいな感じです。

最初のまとめ：社会勉強の一つとして始めてみる

一度に不動産投資に関して記事にするには長すぎるので、何回かに分けてお話させていただきたいと思います。

あくまでも、私の経験を知ってもらって、挑戦したいと思う人のハードルを下げたり、失敗が少しでも減ることを期待しているのであって、何が何でも不動産投資をやれーと言っているわけではありませんので、ご注意をお願いします。

また、当然ですが不動産関係のYoutubeやブログ、不動産会社のサイトも確認されることをおすすめします。

特に失敗をした人の情報を得るのがとても大事です。

最後に、私が参考にした不動産投資の本に関していくつか挙げておきます。

図書館で借りることも出来ると思いますので、実際に動く前に読んでおくことをおすすめします。

「大きく儲けることが出来ます」みたいな文言があるやつは、自分でリフォームしたりするタイプの本が多いですが、サラリーマンの人はできるだけ手間の少ない方法で始めることが大事です。

それでは、今日のところはこのあたりで。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
ではまた。

最近の本だとコレ。

amazonではプレミアがついているみたいなので、楽天の方が良いかも。

初めて不動産投資をする方へ。基本が学べます。

少し古いので、ブックオフや図書館で探すのがいいかも。

こちらも若干古め。