こんにちは。寒い日が続きますね。
私が住んでいる関西付近では降雪は無いものの、気温が0℃付近まで下がってきて、布団から出ることが困難になってきました。早くあったかくなってきてほしいものです。
さて、本ブログではサイドFIREの階段を登るために投資を行っているわけですが、私が持っているのは投資信託だけというわけではありませんでした。
本格的にインデックス投資を開始する前に、いくつかの株をかったことがあったのですが、それがREITです。
REITってなんだ？
まず最初にREITってなんだ？という方に簡単に説明したいと思います。
REIT （Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する商品です。
REITは、証券取引所に上場しているため、株式と同様に売買することができます。
REITとは？
REIT（不動産投資信託）とは、多くの投資家から資金を集め、それを不動産に投資・運用することで収益を分配する金融商品です。証券市場に上場しているため、株式のように取引が可能であり、流動性の高さも特徴の一つです。
REITの仕組み
- 投資家が資金を出資 → REITの運用会社が資金を集める
- 不動産を購入・運用 → 賃貸収入や売却益を得る
- 投資家へ配当 → 収益の90%以上を配当することが法的に義務付けられている
この仕組みにより、安定した収益が期待できます。REITは、不動産投資のメリットを活かしつつ、少額から投資できる点が魅力です。また、REITの種類によって投資対象が異なり、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなど、さまざまな物件に投資することが可能です。
REITのメリット
REITのメリットとしては、以下のような点が挙げられます。
１．高配当収益
REITは一般的に高い配当利回りを提供することが多く、特に株式投資よりも安定した収益を得られる可能性があります。（正確には分配金と呼ばれますが、同じようなものです。）長期的に保有することで、安定したインカムゲインを得ることができるのが大きな魅力です。
２．少額投資が可能
不動産を直接購入するには多額の資金（数百万から数千万円）が必要ですが、REITなら株式と同様に少額から投資できます。初心者でも手軽に始められる点がメリットです。
３．流動性が高い
不動産を直接保有すると売却に時間がかかりますが、REITは証券取引所で売買できるため、現金化が容易です。これも株式と一緒ですね。
４．分散投資が可能
REITには、オフィスビル、商業施設、住宅などさまざまな種類があり、複数の物件に分散投資することでリスクを抑えることができます。中には住宅中心に投資しているREITだったり、ホテルのみに投資しているREITもあるので、それぞれREITの投資内容を確認することが大事です。
５．専門家による運用
REITは、不動産の専門家が運用しています。そのため、不動産に関する知識や経験がなくても安心して投資することができます。REITの運用会社は、不動産の選定、管理、運営など、不動産投資に関する専門的な知識と経験を持っています。特に実物不動産を持つことと比べて管理、運営の手間が無いというメリットが大きいです
６．インフレに強い
不動産は、インフレに強いと言われています。インフレ時には、物価が上昇しますが、不動産の価値も上昇する傾向があります。そのため、REITもインフレに強いと考えられています。
REITのリスク
一方で当然リスクもあります。
１．価格変動のリスク
株式市場と同様に、REITの価格も変動します。特に景気の影響を受けやすいため、注意が必要です。
例えば、景気が悪くなって物がよく売れなくなるタイミングでは、物流倉庫などのREITが影響を受けます。コロナのような状況でインバウンド需要が減った場合、ホテル関係のREITが大きく影響を受けます。逆もしかりです。これらは投資である以上、当然といえば当然ですね。
２．金利の影響を受けやすい
金利が上昇すると、REITの利回りが相対的に低く見えるため、価格が下落する可能性があります。
また、REITの運用会社もお金を借りて物件を購入していますので、金利が上がると返済の金額も上昇してしまいます。
３．運用会社の影響を受ける
REITの運用は管理会社によって異なるため、その方針や経営状況によってパフォーマンスが左右されることがあります。
以上がREITの特徴、メリット、リスクになります。
不動産に特化した株式といった感じですね。
ちなみにREITには投資対象別に以下のような種類があります。
オフィスビルREIT：オフィスビルを投資対象とするREIT
商業施設REIT：商業施設（ショッピングモール、デパートなど）を投資対象とするREIT
マンションREIT：マンションを投資対象とするREIT
ホテルREIT：ホテルを投資対象とするREIT
物流施設REIT：物流施設（倉庫、配送センターなど）を投資対象とするREIT
ヘルスケア施設REIT：ヘルスケア施設（病院、介護施設など）を投資対象とするREIT
データセンターREIT：データセンターを投資対象とするREIT
複合型REIT：複数の種類の不動産を投資対象とするREIT
REITを活用したサイドFIRE戦略
では、REITはサイドFIREを目指すうえでどのように活用できるのでしょうか？
以下の戦略が考えられます
- インカムゲインを活用する REITの配当収入を生活費の一部として活用し、フルタイムの仕事を減らしていくことで、徐々にサイドFIREへ移行します。
- 分散投資でリスクを軽減 国内REIT、海外REIT、異なる種類の不動産に投資し、リスクを抑えることで、安定した収益を確保します。
- 積立投資で資産を拡大 定期的にREITを購入し、長期的に資産を増やしていくことで、時間を味方につけながら資産形成を行います。
- 税制優遇を活用 NISAやiDeCoを活用することで、税負担を抑えながら投資を続け、効率的に資産を増やすことができます。
いずれも基本的には株式での運用戦略と似ていますが、インデックス投資と大きく違うのは分配金が支払われることです。
多くのREITでは毎年２回分配金が支払われます。これを利用して家計の補助にしていくことを考えてみます。
一般的な株式ですと、厳密な定義は無いそうですが、3％を超えると高配当株と呼ばれるようです。
一方でJREIT（頭にJがつくと日本のREITになります）は、この記事を書いている2025年1月時点では平均で5%もの利回りがあります。
つまり、100万円分の投資を行えば、年間５万円の分配金がもらえることになります。
当然分配金は常に一定なわけではなく、景気や運用会社の成績によって上下することがあるのでその点は注意する必要があります。
下記のグラフはあるREITの2001年からの分配金（金額）の推移です。
大きく下げている26期というのは、投資口を分割したタイミングですので気にしなくてもいいのですが、2009年から2010年ぐらいにかけては大きく下がっています。一方で2014年以降では毎年増配傾向を示しています。コロナの時期も減配していないのはすごいですね。
現状JREITの数は60弱ほどあるのですが、ざっと調べてきたところ、多くのREITの直近10年ほどの分配金の金額は安定しており、大きく下がっているところはあまり見られませんでした。（すべてを調べたわけではありませんが）
また、上述したように増配傾向のREITが多いため、もらえる金額も徐々に増えているところが多いです。
もちろん今後も同じように上昇するとは限りませんし、減る可能性も十分にあることは頭に入れておく必要はあります。
このように現状のREITは、定期的な分配金があてにできる可能性がありますので、定期的な収入を見込むことが出来るのではないでしょうか？
REITの問題点と可能性
ここまでは結構いい話が続いてのですが、現状でのREITには大きな問題点があります。
それが投資口価格（株価に相当するもの）の低迷です。
下記のグラフは2023年からのTOPIXとREIT指数の比較です。
紫色のTOPIXが上昇傾向なのに対し、REIT指数は上がらないどころかむしろ下がっています。つまりキャピタルゲイン（安く買って高く売る際の差額）が見込めず、いわゆる評価損益がマイナスの状態になっています。
持っている株の価格がずっと下がり続けていたら落ち込んでしまいますよね。ずっと下がり続けたままで売らないで持っていれば、塩漬けの状態になってしまいます。
一方で黄緑色の分配金利回りはぐんぐん上昇しています。
これは分配金の金額自体は上がっているのに対し、投資口価格が下がっているためにどんどんお買い得になっていっているということを示しています。
ここがREITの悩みどころです。現在のところで投資口価格の減少が止まって上昇傾向に向かってくれれば、安くしかも利回りの高い状態で買うことが出来て大喜びできるのですが、未来は誰にもわかりません。この先投資口価格が下がっていくかもしれません。
現状のREITが割安であるということは、いろいろなアナリストが言っていることですし、REITが持っている総資産金額からも割安であることは間違いないようです。
（REITが持っている不動産を売るとREITの評価額より高くなる。つまりREITを買い占めて、そのREITが持っている不動産を全部売れば大儲けできる。。。）
さてどうしましょうか。。。
投資の目的を見直してみましょう
ここで再度原点に戻ってみましょう。
我々が投資をする目的は何だったでしょうか？
私個人の視点からですと、サイドFIREを実現するために、副業や投資からのリターンである程度の収入を得ながら今を過ごし、将来の年金収入が入るタイミングで投資の切り崩しをおこなって、安定した老後を過ごすことです。
現在55歳であることを考えれば、収入や資産を大きく増やしていくというより、投資は継続しながら年金が得られる65歳もしくは70歳まで過ごすことが目的になります。言い方は悪いかもしれませんが、引き延ばし戦略ですね。
一方で、今現在30歳で、FIREもしくはサイドFIREに向かって突き進んでいる人ならば、REITや高配当株式で配当などをもらわずに、自動で再投資してくれる投資信託に余剰資金をつぎ込むのがいいかもしれません。
もちろん、若い人であっても、今現在をすべて犠牲にしてまで将来のために貯金や投資をするのではなく、ある程度投資もしつつ、若いうちの経験や学びにお金を費やすということも正しいことだと思います。
まとめ
今回はREITをからめて投資をどうしていくかということを考えてみました。
REITの現状を見る限り、ある程度の安定的な収入源を確保できるため、サイドFIREを目指す人にとって一つの手段となると思います。
私自身はといいますと、わずかですがREITを保有しており、スズメの涙ほどの分配金はもらっているのですが、購入時期がアレだったため評価損益がきれいな青字になっており、遠くを見つめながらこぶしを固く握りしめ、自分を何とか保っている状態です。
すぐに売ったりはせず、もう少し様子を見たいと思います。インデックス投資だけだとあんまり面白くないというのも理由の1つではあります。
ところで歴史的な経緯があるとはいえ、儲かっていると赤色、損をすると青色になるのは全く慣れません。海外と違うというのもなんだか。。。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
ではまた。
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